相続税対策として知られる「小規模宅地等の特例」の中でも、賃貸不動産を活用した節税方法は非常に魅力的です。
しかし、近年では、空室だらけの賃貸物件であっても特例適用が認められるケースがあると話題になっています。
今回は、東京国税不服審判所が下した令和５年４月１２日裁決を題材に、空室と小規模宅地等の特例の関係性について解説します。
1. 事案の概要
Aさんは、被相続人から延床面積約180㎡、8室2階建ての賃貸共同住宅を相続しました。相続開始時点では3室に入居者がいましたが、残りの5室は空室状態でした。空室期間は、3室が4年6ヶ月以上、2室が2ヶ月から5ヶ月と長期にわたっていました。
Aさんは、被相続人から事業を継承し、相続税申告においては、この賃貸共同住宅の敷地全体を「小規模宅地等の特例」の「貸付事業用宅地等」として申告しました。しかし、管轄税務署はAさんの申告を否認し、特例適用除外処分を下しました。
不服を申し立てたAさんは、国税不服審判所に判断を仰ぎました。
2. Aさんの主張
Aさんは、空室であっても積極的に新たな入居者を募集していたため、小規模宅地等の特例が適用されると主張しました。
具体的には、相続開始以降、複数のインターネットサイトで入居者募集広告を掲載していたことを根拠としていました。
3. 審判所の判断
審判所は、Aさんの主張を認め、空室部分を含む賃貸共同住宅の敷地全体について小規模宅地等の特例が適用されると判断しました。
その理由は以下のとおりです。
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空室期間の長短は特例適用に影響しない
審判所は、空室期間の長短が特例適用判断の要素になるとは明記されておらず、空室であっても積極的に新たな入居者を募集していたことが重要であると指摘しました。
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入居者募集広告の掲載状況
Aさんは、相続開始以降、複数のインターネットサイトで入居者募集広告を掲載していました。審判所は、この広告掲載状況を踏まえ、Aさんが空室を放置していたのではなく、積極的に新たな入居者を募集していたと判断しました。
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不動産業者との契約内容
Aさんは、被相続人から賃貸共同住宅の管理を委託されていた不動産業者と一般媒介契約を締結していました。この契約内容によれば、不動産業者はAさんから広告掲載の取りやめ指示を受けていない限り、広告を継続掲載することが義務付けられていました。
審判所は、この契約内容を踏まえ、Aさんが広告掲載を放置していたのではなく、積極的に新たな入居者を募集していたと判断しました。
4. 判決のポイント
今回の判決は、空室であっても積極的に新たな入居者を募集していた場合は、小規模宅地等の特例が適用される可能性があることを示唆しています。
5. 今後の注意点
今回の判決は画期的ですが、あくまで個別の事案に基づいた判断であり、すべての空室物件に特例が適用されるとは限りません。
特例適用を検討する際には、以下の点に注意する必要があります。
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空室期間の長短
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入居者募集広告の掲載状況
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不動産業者との契約内容
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その他の事情
特例適用に不安がある場合は、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。
6. まとめ
今回の判決は、空室と小規模宅地等の特例の関係性について、新たな視点を提供するものです。
相続税対策を検討している方は、ぜひ今回の判決内容を参考に、専門家に相談することをおすすめします。
