不動産の売却や賃貸収入は金額が大きく、税務上の扱いも多岐にわたります。
譲渡所得の判定、取得費・譲渡費用の把握、青色申告の適用、減価償却の計算など、年明けから短期間で整えるには負荷が高いため、年内に税理士へ依頼することが有利です。
今回は、計算の基本、年内依頼のメリット、実務の流れを簡潔に解説します。
譲渡所得の基本
譲渡所得は次の式で計算されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 − 取得費 − 譲渡費用
用語のポイント
- 譲渡価格：売買契約書記載の売却代金。固定資産税精算金は原則譲渡価格に含めます。
- 取得費：購入代金＋取得関連費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）。建物は減価償却後の残存価額で計算。証憑不足時は概算取得費（譲渡価格の5％）も検討。
- 譲渡費用：売却仲介手数料、測量費、境界確定費、解体費、契約書印紙、広告費など。
ポイント：年内に税理士へ依頼することで、証憑の欠落や過少計上を防ぎ、課税所得を正確に算定できます。
所有期間と税率
- 所有期間区分：1月1日時点で5年超は「長期」、5年以下は「短期」。
- 税率差：短期譲渡は高税率、長期譲渡は低税率。
- 年内依頼の利点：税理士が所有期間や特例（居住用3,000万円控除など）適用の可否を評価でき、場合によっては売却タイミング調整で節税可能です。
不動産所得（賃貸）の基本
収入と必要経費
年内確認のメリット：修繕費や保険料の前払、ローン利息の計上、減価償却の確認を年内に済ませると節税余地を最大化できます。
年内依頼のメリット
1、資料収集の余裕：過去契約書や領収書の再発行、売却費用の確認
２、節税の意思決定：修繕費支払時期の調整、特例適用要件の事前確認
３、税理士の確保：繁忙期前に税理士対応、品質向上
４、リスク低減：申告漏れ・過年度控除の反映、整合性確認による調査リスク低減
年内にすべきこと
１、事前チェック：売却・賃貸案件の概要確認
２、資料チェック：取得費・譲渡費用・賃貸経費の証憑収集
３、税務方針決定：所有期間、特例適用、青色申告選択、減価償却基礎の確認
４、年内実行：支払日調整、証憑取得・保管
注意点と落とし穴
- 固定資産税精算金：売主・買主間で精算される場合、譲渡価格に含める
- 取得費の過少計上：登記費用や取得税の未計上に注意
- 解体費：更地化して売却する場合、譲渡費用に含められるが時期・目的を明確に
- 青色申告：帳簿・書類不備で控除否認を防ぐため、年初の運用設計が重要
年末チェックリスト
- 売買契約書・決済明細で譲渡価格確認
- 購入代金・仲介手数料・登記費用・取得税領収書確認
- 建物減価償却：取得価額、耐用年数、償却累計額
- 譲渡費用：仲介手数料・測量・印紙・解体費の原本確保
- 賃貸経費：修繕費、前払保険料、ローン利息、固定資産税計上漏れ
- 特例適用の要件資料準備（居住用特例等）
まとめ
不動産売却や賃貸収入の申告は、譲渡所得の計算精度、特例適用、経費計上のタイミング調整など総合的な設計が求められます。
年内に税理士に依頼することで、資料収集や節税意思決定の余裕を確保し、繁忙期を避けて落ち着いた申告が可能です。今年中の着手が翌年の申告を無理なく、高精度に完了させるポイントとなります。
ポイントまとめ
- 年内依頼で申告精度・節税余地を最大化
- 譲渡所得は「譲渡価格−取得費−譲渡費用」で計算
- 所有期間・特例の確認は年内に
- 賃貸経費や減価償却の確認も年内に
- 年内チェックで漏れを防ぐ
